Czy obcokrajowiec może nabyć udziały, akcje spółek z siedzibą w Polsce?

• Nabywanie udziałów przez obcokrajowców
• Jak uzyskać zezwolenie na wykup akcji polskiej spółki?
• Kiedy zezwolenie nie jest wymagane?

Zagraniczny kapitał trafia do polskich spółek coraz częściej i w coraz większej skali. Przepisy co do zasady na to pozwalają, ale w określonych warunkach inwestor musi przejść przez procedurę administracyjną, zanim transakcja dojdzie do skutku. Decydujące znaczenie ma nie tyle obywatelstwo nabywcy, ile profil majątkowy spółki i to, czy jest ona notowana na rynku regulowanym.

Nabywanie udziałów przez obcokrajowców – kiedy prawo wymaga zgody?

Obcokrajowiec może nabyć udziały lub akcje spółki zarejestrowanej w Polsce – w tym objąć pakiet większościowy. Samo posiadanie zagranicznego obywatelstwa nie blokuje transakcji. Problem pojawia się wtedy, gdy spółka dysponuje prawem własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na terytorium RP. W takim przypadku inwestor musi uzyskać zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych, co wynika z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Kontrola nie dotyczy formalnie samego obrotu papierami wartościowymi, lecz pośredniego wpływu na majątek nieruchomy spółki. To rozróżnienie ma wymiar praktyczny: obowiązek uzyskania zezwolenia powstaje zarówno przy pakiecie większościowym, jak i mniejszościowym – jeżeli ten ostatni daje realny wpływ na zarządzanie spółką i jej nieruchomościami. O tym, czy zezwolenie jest wymagane, decyduje skład majątkowy spółki, a nie sam próg procentowy nabywanego pakietu.

Zezwolenie nie jest potrzebne, gdy akcje spółki są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym. Zwolnienie obejmuje też przypadki, gdy nieruchomość będąca własnością spółki jest wyłączona spod reżimu ustawowego – przykładem jest lokal mieszkalny o powierzchni poniżej limitu metrażowego określonego w przepisach. Granice tych wyłączeń należy każdorazowo weryfikować, ponieważ ustawa była kilkukrotnie nowelizowana i zakres zwolnień zmieniał się.

Jak uzyskać zezwolenie na wykup akcji polskiej spółki?

O zezwolenie może wystąpić osoba fizyczna bez polskiego obywatelstwa, osoba prawna z siedzibą poza Polską lub podmiot gospodarczy – w tym spółka handlowa bez osobowości prawnej – z siedzibą w RP, ale kontrolowany przez zagraniczny kapitał. Wniosek składa się listownie lub osobiście w urzędzie. Szczegółowe wymagania formalne precyzuje rozporządzenie wykonawcze do ustawy.

Dokumentacja wymagana przy składaniu wniosku

Dokumentację dzieli się na cztery grupy:

• dokumenty określające status prawny cudzoziemca: paszport lub dowód tożsamości, odpis z rejestru w kraju pochodzenia, zaświadczenie o niekaralności,
• dokumenty dotyczące spółki, której udziały lub akcje są przedmiotem wniosku: aktualny wyciąg z KRS, umowa spółki lub statut, lista wspólników albo akcjonariuszy,
• dokumenty dotyczące podmiotu zbywającego akcje: gdy zbywcą jest spółka lub inna osoba prawna – dokumenty rejestrowe i pełnomocnictwa,
• dokumenty opisujące nieruchomości spółki: wypisy z ksiąg wieczystych, mapy ewidencyjne, operaty szacunkowe wartości nieruchomości, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wszystkie dokumenty wydane poza Polską muszą być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego i – zależnie od kraju ich wystawienia – opatrzone apostille lub poświadczone przez polskie przedstawicielstwo dyplomatyczne. W praktyce nieścisłości w tłumaczeniach oraz brak wymaganych potwierdzeń autentyczności to dwie najczęstsze przyczyny wydłużenia procedury. Warto sprawdzić kompletność i poprawność dokumentów, zanim trafi do urzędu cały pakiet.

Przebieg postępowania administracyjnego

Po wpłynięciu wniosku urząd przeprowadza kontrolę formalną dokumentacji. Braki skutkują wezwaniem do uzupełnienia – zwykle w terminie 7 dni. Przygotowanie kompletnego pakietu od razu skraca całe postępowanie i eliminuje ryzyko przerwania biegu terminów.

Ocena merytoryczna polega na zbadaniu, czy nabycie udziałów nie zagraża obronności, bezpieczeństwu lub porządkowi publicznemu. Zezwolenie zostaje wydane również wtedy, gdy cudzoziemiec wykaże silne więzi z Polską. Do przesłanek pozytywnie wpływających na decyzję należą: długotrwały pobyt w Polsce, prowadzenie działalności gospodarczej na terytorium RP, posiadanie rodziny w Polsce (małżonek lub dzieci z polskim obywatelstwem) oraz udokumentowane inwestycje kapitałowe w polską gospodarkę. Każda z tych okoliczności działa jak argument na rzecz wnioskodawcy, ale żadna z osobna nie gwarantuje pozytywnej decyzji.

Standardowy termin wydania decyzji to maksymalnie dwa miesiące od dnia złożenia kompletnego wniosku. W praktyce większość spraw zamyka się w ciągu czterech do sześciu tygodni. W przypadkach szczególnie złożonych – na przykład gdy nieruchomość spółki leży na obszarze objętym specjalną ochroną – organ może przedłużyć postępowanie o kolejny miesiąc z urzędu.

Opłaty i koszty procedury

Rozpatrzenie wniosku wiąże się z opłatą skarbową w wysokości 1570 zł. Jeśli organ odmówi wydania zezwolenia, wnioskodawca może ubiegać się o zwrot 50% tej kwoty na zasadach określonych w ustawie o opłacie skarbowej. Udzielenie pełnomocnictwa procesowego generuje dodatkowy koszt 17 zł za poświadczenie podpisu na dokumencie pełnomocnictwa.

Do powyższego dochodzą wydatki na przygotowanie dokumentacji:

• tłumaczenia przysięgłe: średnio 50-80 zł za stronę,
• apostille lub legalizacje konsularne: kilkaset złotych za dokument,
• wypisy z ksiąg wieczystych i mapy ewidencyjne,
• opcjonalnie: wynagrodzenie kancelarii prawnej za reprezentację w postępowaniu.

Łączne koszty uboczne potrafią przekroczyć samą opłatę skarbową, zwłaszcza gdy spółka posiada kilka nieruchomości wymagających osobnych operatów i wypisów. Przy trzech lub więcej nieruchomościach różnych typów – mieszkalnych, komercyjnych i rolnych – koszty przygotowania dokumentacji bardzo szybko rosną.

Kiedy zezwolenie nie jest wymagane?

Od 2004 roku obywatele państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej są zwolnieni z obowiązku uzyskiwania zezwolenia przy nabywaniu udziałów lub akcji polskich spółek posiadających nieruchomości. Zwolnienie obejmuje zarówno osoby fizyczne z obywatelstwem tych państw, jak i osoby prawne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, o ile mają siedzibę lub miejsce zarządu w EOG albo Szwajcarii.

Zwolnienie wynika z zasady swobody przepływu kapitału na jednolitym rynku europejskim. Nie oznacza jednak braku jakiejkolwiek kontroli. Minister właściwy do spraw wewnętrznych zachowuje uprawnienie do zbadania transakcji po jej zawarciu i nakazania zbycia nabytych udziałów lub akcji, jeśli stwierdzi naruszenie przepisów dotyczących nieruchomości rolnych, leśnych lub takich, które mają znaczenie dla obronności kraju. To narzędzie kontroli następczej stosowane jest rzadko, ale inwestorzy z EOG powinni mieć je na uwadze – szczególnie przy transakcjach obejmujących spółki z rozbudowanym portfelem nieruchomości.

Zwolnienie z obowiązku uzyskania zezwolenia obejmuje też nabycie akcji spółki notowanej na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie lub innym polskim rynku regulowanym. W tym przypadku przejrzystość obrotu giełdowego i nadzór Komisji Nadzoru Finansowego uznawane są za wystarczające zabezpieczenie interesu publicznego.

Osobną warstwę prawną tworzą przepisy o nabywaniu nieruchomości rolnych, które weszły w życie 1 maja 2016 roku. Jeśli spółka dysponuje gruntami rolnymi o łącznej powierzchni powyżej 1 hektara, zastosowanie mogą mieć dodatkowe regulacje z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – niezależnie od przepisów o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Obie regulacje mogą działać równolegle, co oznacza konieczność spełnienia wymogów wynikających z każdej z nich. Szczegóły dotyczące zakupu nieruchomości przez cudzoziemca warto skonsultować ze specjalistą, ponieważ błędna ocena stanu faktycznego może skutkować unieważnieniem transakcji. W złożonych przypadkach pomocne bywa też zapoznanie się z zasadami funkcjonowania zagranicznego przedsiębiorstwa na polskim rynku, by uniknąć nakładania się różnych reżimów prawnych.