Czy obcokrajowiec może nabyć udziały, akcje spółek z siedzibą w Polsce?

• Nabywanie udziałów przez obcokrajowców
• Jak uzyskać zezwolenie na wykup akcji polskiej spółki?
• Kiedy zezwolenie nie jest wymagane?

Obcokrajowiec może nabyć udziały lub akcje spółki zarejestrowanej w Polsce, w tym objąć pakiet większościowy - obywatelstwo nabywcy samo w sobie nie blokuje transakcji. Zezwolenie administracyjne staje się konieczne wtedy, gdy spółka posiada prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości w Polsce, a próg jego uzyskania zależy od majątku spółki, nie od wielkości nabywanego pakietu.

Kiedy prawo wymaga zgody na nabycie udziałów?

Kontrola nie dotyczy formalnie samego obrotu papierami wartościowymi, lecz pośredniego wpływu na majątek nieruchomy spółki. Obowiązek uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych powstaje zarówno przy pakiecie większościowym, jak i mniejszościowym, jeżeli ten drugi daje realny wpływ na zarządzanie spółką i jej nieruchomościami. Podstawę prawną stanowi ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zezwolenie nie jest potrzebne, gdy akcje spółki są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym. Zwolnienie obejmuje też przypadki, gdy nieruchomość spółki jest wyłączona spod reżimu ustawowego, na przykład lokal mieszkalny o powierzchni poniżej limitu metrażowego określonego w przepisach. Zakres tych wyłączeń zmieniał się przy kolejnych nowelizacjach ustawy, więc każdy przypadek wymaga sprawdzenia aktualnego stanu prawnego.

Jak uzyskać zezwolenie na wykup akcji polskiej spółki?

O zezwolenie może wystąpić osoba fizyczna bez polskiego obywatelstwa, osoba prawna z siedzibą poza Polską lub podmiot gospodarczy (w tym spółka handlowa bez osobowości prawnej) z siedzibą w RP, ale kontrolowany przez zagraniczny kapitał. Wniosek składa się listownie lub osobiście w urzędzie, a szczegółowe wymagania formalne precyzuje rozporządzenie wykonawcze do ustawy.

Dokumentacja wymagana przy składaniu wniosku

Dokumentację dzieli się na cztery grupy:

• status prawny cudzoziemca: paszport lub dowód tożsamości, odpis z rejestru w kraju pochodzenia, zaświadczenie o niekaralności,
• spółka będąca przedmiotem wniosku: aktualny wyciąg z KRS, umowa spółki lub statut, lista wspólników albo akcjonariuszy,
• podmiot zbywający akcje: gdy zbywcą jest spółka lub inna osoba prawna, dokumenty rejestrowe i pełnomocnictwa,
• nieruchomości spółki: wypisy z ksiąg wieczystych, mapy ewidencyjne, operaty szacunkowe wartości nieruchomości, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dokumenty wydane poza Polską wymagają tłumaczenia przez tłumacza przysięgłego oraz, zależnie od kraju wystawienia, apostille lub poświadczenia przez polskie przedstawicielstwo dyplomatyczne. Nieścisłości w tłumaczeniach i brak potwierdzeń autentyczności najczęściej wydłużają procedurę, dlatego kompletność pakietu warto sprawdzić przed złożeniem wniosku.

Przebieg postępowania administracyjnego

Po wpłynięciu wniosku urząd sprawdza dokumentację formalnie. Braki skutkują wezwaniem do uzupełnienia, zwykle w terminie 7 dni. Kompletny pakiet od razu skraca całe postępowanie i eliminuje ryzyko przerwania biegu terminów.

Ocena merytoryczna sprawdza, czy nabycie udziałów nie zagraża obronności, bezpieczeństwu lub porządkowi publicznemu. Decyzję pozytywną ułatwia wykazanie silnych więzi z Polską: długotrwały pobyt, prowadzenie działalności gospodarczej na terytorium RP, rodzina w Polsce (małżonek lub dzieci z polskim obywatelstwem) oraz udokumentowane inwestycje kapitałowe w polską gospodarkę. Każda z tych okoliczności działa na korzyść wnioskodawcy, ale żadna z osobna nie gwarantuje pozytywnej decyzji.

Standardowy termin wydania decyzji to maksymalnie dwa miesiące od złożenia kompletnego wniosku, choć w praktyce większość spraw zamyka się w ciągu czterech do sześciu tygodni. Gdy nieruchomość spółki leży na obszarze objętym specjalną ochroną, organ może przedłużyć postępowanie o kolejny miesiąc z urzędu.

Opłaty i koszty procedury

Rozpatrzenie wniosku wiąże się z opłatą skarbową w wysokości 1570 zł. Przy odmowie wydania zezwolenia wnioskodawca może ubiegać się o zwrot 50% tej kwoty na zasadach z ustawy o opłacie skarbowej. Pełnomocnictwo procesowe generuje dodatkowy koszt 17 zł za poświadczenie podpisu.

Do tego dochodzą wydatki na przygotowanie dokumentacji:

• tłumaczenia przysięgłe: średnio 50-80 zł za stronę,
• apostille lub legalizacje konsularne: kilkaset złotych za dokument,
• wypisy z ksiąg wieczystych i mapy ewidencyjne,
• reprezentacja kancelarii prawnej w postępowaniu (opcjonalnie).

Łączne koszty uboczne potrafią przekroczyć samą opłatę skarbową, zwłaszcza gdy spółka posiada kilka nieruchomości wymagających osobnych operatów i wypisów. Przy trzech lub więcej nieruchomościach różnych typów (mieszkalnych, komercyjnych i rolnych) koszty przygotowania dokumentacji rosną szybko.

Kiedy zezwolenie nie jest wymagane?

Od 2004 roku obywatele państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej są zwolnieni z obowiązku uzyskiwania zezwolenia przy nabywaniu udziałów lub akcji polskich spółek posiadających nieruchomości. Zwolnienie obejmuje osoby fizyczne z obywatelstwem tych państw, a także osoby prawne i jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej, jeśli mają siedzibę lub miejsce zarządu w EOG albo Szwajcarii.

Podstawą zwolnienia jest zasada swobody przepływu kapitału na jednolitym rynku europejskim, co nie oznacza braku jakiejkolwiek kontroli. Minister właściwy do spraw wewnętrznych zachowuje uprawnienie do zbadania transakcji po jej zawarciu i nakazania zbycia nabytych udziałów lub akcji, jeśli stwierdzi naruszenie przepisów dotyczących nieruchomości rolnych, leśnych lub takich, które mają znaczenie dla obronności kraju. Kontrola następcza jest stosowana rzadko, ale inwestorzy z EOG powinni brać ją pod uwagę przy transakcjach obejmujących spółki z rozbudowanym portfelem nieruchomości.

Zwolnienie obejmuje również nabycie akcji spółki notowanej na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie lub innym polskim rynku regulowanym - przejrzystość obrotu giełdowego i nadzór Komisji Nadzoru Finansowego uznaje się za wystarczające zabezpieczenie interesu publicznego.

Uwaga: od 1 maja 2016 roku obowiązują przepisy o nabywaniu nieruchomości rolnych. Jeśli spółka dysponuje gruntami rolnymi o łącznej powierzchni powyżej 1 hektara, mogą mieć zastosowanie dodatkowe wymogi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, niezależnie od przepisów o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Obie regulacje mogą działać równolegle.

Błędna ocena stanu faktycznego spółki może skutkować unieważnieniem transakcji, dlatego szczegóły dotyczące zakupu nieruchomości przez cudzoziemca warto skonsultować ze specjalistą. W złożonych przypadkach pomocna bywa też znajomość zasad funkcjonowania zagranicznego przedsiębiorstwa na polskim rynku, co pozwala uniknąć nakładania się różnych reżimów prawnych.